BOJA

Boletín Oficial de la Junta de Andalucía

BOJA er en forkortelse af Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Dette er stedet hvor al spansk lovgivning gældende for Andalusien i Spanien bliver publiceret. Hvis du har fast ejendom i Spanien, arbejder, er bosat, eller på anden måde er tilknyttet Andalusien i Spanien bør dette Boletín have din opmærksomhed.

Ellers vil du blive bekendt med BOJA  – fx ved at den spanske stat pludselig trækker en masse penge fra din bankkonto, eller du får en bøde ind af døren. Den spanske stat informere om lovgivningen og nye beslutninger via Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) og holder du dig ikke ajour med BOJA, kan du risikere at blive ramt af bøde og lovgivning, du ikke engang vidste, du skulle følge.

 

 

BOJA 28-2016

Feriebolig udlejning privat, dekret Andalusien, Spanien
BOJA – 28/2016 – Registrering bolig udlejning

Junta de Andalucía godkendte 3. februar 2016 det nye dekret. Det officielle navn er “Dekret 28/2016 af d 2. februar vedr. turist-ferieboliger” (viviendas Turísticos) BOJA 28, 2016. Forpligtelse til at registrere ejendom: 11 maj 2016. Andalusiens Tourist Registry, Junta de Andalucía. Lovgrundlaget blev publiceret den 11 februar 2016, og systemet åbnede for registrering fra d. 11 maj. Du har et år fra denne dato til at leve op til kravene. Udlejninger accepteret før den 11 februar er fritaget fra de nye krav i Andalusiens feriebolig udlejnings-lov af 2. februar, BOJA nr 28.

Alle regioner i Spanien vedtager i disse år ny lovgivning om privat feriebolig udlejning. Lovgivningen er begrundet med skattebetalinger, anti-terror beskyttelse, fremmelse af turismen mv. Men et hurtigt kig på det nye dekret for privat udlejning af bolig i Andalusien, Spanien (BOJA 28), afslører, at loven hverken tilgodeser private udlejere eller turisterne, men i høj grad er dikteret af hotelbranchen, der kæmper med næb og kløer for at forpurre det, de kalder unfair konkurrence fra private udlejere. Spanske politikere og især dem i Andalusien, har de sidste par år taget en række kontroversielle beslutninger i forsøget på genopretning efter krisen – love til forhindring af hvidvaskning af penge mv.

Eksempelvis vedtog Juta de Andalucia i 2013 et dekret om, at banker og ejendomsselskaber skulle sætte tomme boliger på markedet og et stop for tvangsudsættelser. Banker og ejendomsselskaber mente, at en lov, som ville sende flere hundredetusinde tomme boliger ud på det betrængte ejendomsmarked, ville sende boligpriserne yderligere i bund, og at det er et angreb på den private ejendomsret, ja sågar forfatningsstridigt. På den anden side står den andalusiske regering, som mener, at dekretet er nødvendigt for at beskytte de mest udsatte familier, der er ramt af arbejdsløshed.

Dekretet giver den regionale regering ret til at ekspropriere ejendomme i de tilfælde, hvor folk er ved at blive sat på gaden, for at give dem en periode på yderligere tre år. De familier, der kan drage fordel af den nye ordning, slipper med en meget beskeden husleje, som betales til den regionale regering, som til gengæld vil kompensere til ejerne af ejendommen. Familierne skal betale en husleje, der svarer til 25% af husstandens samlede indtægter.

De andalusiske myndigheder har således tidligere udformet love og dekreter (BOJA), der begrænser den private ejendomsret og boligejerens muligheder for frit at disponere over sin ejendom. Junta de Andalusia kan have ret i, at tommer boliger i en tid med akut boligmangel tyder på spekulation om at holde boligpriserne oppe. Men dette ændrer ikke på, at de love og dekreter (BOJA), som kommer fra de andalusiske myndigheder, undertiden medfører usaglig forskelsbehandling og uproportional retsfølge for de mange små private boligejere.

I februar 2016 fik ​​Andalusien sin egen regionale lov om privat udlejning af boliger. BOJA nr 28.

Dette dekret retter sig mod boligejere, der udlejer ejendom i regionen Andalusien eller har dette til hensigt i den nærmeste fremtid. Bøderne for overtrædelser er store, og mange frygter, at Junta de Andalucía med denne lov vil dyrke klapjagt på de private udlejere. Det har da også allerede vist sig, at rådhuse (Town Hall, Ayuntamiento) i andre dele af Spanien har opkrævet betydelige beløb på baggrund af ​​tilsvarende nye love. Ikke-registrede huslejere opsøges aktivt via kontrolbesøg og søgninger på internettet (Airbnb, HomeAway, Tripping, Tripadvisor, FlipKey, VRBO etc.). Myndigheder tjekker al tilgængelig information op mod deres offentlige registre, og uregistrerede boliger bliver hermed hurtigt bragt frem i lyset. Sanktioner som følge af lovovertrædelse har været bøder, trusler om tvangsudsættelse, ekspropriering af privat ejendom, mv.

 

De almindelige krav eksistere stadig

Som udlejer skal du sørge for, at din bolig er velegnet og lovlig til beboelse. Disse krav er anført i det almindelige spanske bygningsreglement, samt i den almindelige spanske lejelov. Ved inspektion vil der blive kigget på, om disse krav er opfyldt. El, vand, gas, brandsikring, flugtveje etc. Der ses på, om alt lovmæssigt er i orden. Om boligen er velegnet og lovlig til beboelse. Det betyder intet ift. inspektionen, at noget har skrammer eller trænger til maling. Der ses dog på, om boligen har håndværksmæssige mangler, som kan påvirke lejerne. Fx at noget er i fare for at falde ned eller gå i stykker.

 

Fra små petitesser til store udfordringer

De nye skærpede krav til udlejningsboliger er mange og strækker sig fra små petitesser, som nemt kan opfyldes, til alvorlige krav, der vil give de fleste boligejere store udfordringer.

De nemme krav omfatter eksempelvis skilt på facaden – du skal opsætte et officielt skilt ved indgangen til din bolig. Den traditionelle gæstebog skal erstattes med en “reklamations bog”. Denne skal fysisk være til stede i din udlejningsbolig. Endvidere skal der være opsat et skilt inde i boligen, som gør opmærksom på dette. I boligen skal forefindes brugervejledning til elektriske apparater samt andre enheder, der kræver brugervejledning for korrekt anvendelse. Når gæsterne ankommer, skal de informeres om brug af de ovenfor omtalte apparater. Ligeledes skal gæsterne informeres om husregler, om eventuelle fællesfaciliteter, og gives de nødvendige nøgler samt eventuelle adgangskoder således, at de kan benytte boligen, de emner som stilles til rådighed samt eventuelle fællesfaciliteter. Der skal forefindes en godkendt ildslukker i boligen. Der skal være en førstehjælpskasse i boligen. Der skal være mulighed for mørklægning af alle soveværelser, etc. – I vores vejledning får du den komplette liste over alle krav, som skal opfyldes.

De store udfordringer. Dekretet rummer, som nævnt, også nogle krav, der vil give de fleste boligejere store udfordringer. Hvis driftsperioden dækker månederne fra oktober til april inklusive, skal boligen kunne opvarmes. Dette er formuleret som “Ikke mobile enheder”. Varme skal være inklusiv i lejeprisen. Du må ikke længere afregne efter forbrug. Dette vil være en stor udfordring for mange boligejere, da eksempelvis elektriske varmeapparater kan sluge rigtig meget strøm. Og især hvis det er andre – altså dig som udlejer! – der skal betale regningen.

Hvis driftsperioden dækker månederne fra maj til september inklusive, skal boligen have aircondition. Dette såvel i de enkelte værelser som i fællesarealer, fx. stuen. Elektricitet skal være inklusiv i lejeprisen. Bemærk, at du ikke længere må opkræve elektricitet efter forbrug. Ergo kan dine gæster sætte klimaanlægget på maksimal drift, og det er dig som udlejer, der skal betale regningen.

I forbindelse med den nye lovgivning for privat ferieudlejning i Andalusien (BOJA nr. 28) bliver oftest nævnt kravene i artikel 6. Men dekretet rummer langt større implikationer end kravene i artikel 6. Som nævnt vil reglen om, at lejeprisen skal omfatte alle udgifter, give mange husejere store udfordringer. Ligeledes bør du være meget opmærksom på de krav, der vil blive stillet i ANNEX V til lovforslaget. Det tyder på, at de fx. vil indeholde minimumskrav til bredde på korridorer og trapper – hvilket med et slag ikke alene kan vanskeliggøre, men umuliggøre lovlig udlejning for mange private boligejere.

 

Følgende boliger er udelukket fra at blive reguleret af BOJA 28-2016:

Ejendomme, der er udlånt til venner eller familie uden en udveksling af penge. Altså gratis. Ejendomme, der er udlejet til den samme person i en uafbrudt periode på over to måneder. I så fald vil det blive betragtet som en standard lejeaftale omfattet af Spaniens almindelige lejelovgivning. Ejendom i landdistrikt-områderne, dvs placeret i det, der lovligt er klassificeret som landdistrikt (Campo), er underlagt deres egen lovgivning: Dekret 20/2002. (BOJA 20, 2002) Udlejere, der ejer tre eller flere ejendomme, personligt eller gennem virksomhedsstrukturer, skal til hver enkelt ejendom have en reception tilknyttet – dette skal være beliggende indenfor en radius af 1 km fra ejendommen. De vil være omfattet af det meget strammere dekret 194/2010 (Apartamentos Turísticos), som dybest set svarer til reglerne for drift af et hotel.

 

Bøder og sanktioner er inddelt i tre kategorier:

A) Let overtrædelse. Kan enten være en skriftlig advarsel eller en sanktion med bøder på op til € 2.000. B) Alvorlig forbrydelse. Sanktioneres med bøder fra € 2001 til € 18.000. Lokalerne/ejendommen kan lukkes ned midlertidigt på baggrund af myndighedens skøn (i perioder på mindre end 6 måneder), lejelicens kan tilbagekaldes midlertidigt. C) Meget alvorlig forbrydelse. Sanktioneres med bøder fra € 18.001 til € 150.000. Lokalerne/ejendommen kan lukkes ned midlertidigt på baggrund af myndighedens skøn (i perioder fra 6 måneder til 3 år), kan lejelicensen tilbagekaldes på ubestemt tid.

 

 

Problematisk udlejning i Andalusien pga BOJA 28

De private udlejere af ferieboliger i Andalusien står overfor problemer pga. BOJA nr 28 / 2016. Og disse udfordringer er store. Det er fejlagtigt at tro at hovedudfordringen er selve registreringen. Det er langt fra tilfældet. Registrering er ikke en af de største udfordringer! Det er gratis at register sig i systemet. Og de problemer som har været i andre af Spaniens regionale provinser, om at der var meget begrænset antal tilladelser og at disse tilladelser hovedsagelig går til spaniere fremfor udlændinge, synes ikke at blive en udfordring i Andalusien.

Derimod er der andre store udfordringer i BOJA nr. 28.

De tre største udfordringer for udlejning af privat feriebolig i Andalusien er:

Udfordring: Undgå at blive ramt af bøder

De nye skærpede krav til udlejningsboliger (BOJA 28) er mange og strækker sig fra små petitesser, som nemt kan opfyldes, til alvorlige krav. De nemme krav er fx at du skal opsætte et officielt skilt ved indgangen til din bolig. I boligen skal være brugervejledning til elektriske apparater samt andre enheder, der kræver brugervejledning for korrekt anvendelse. Der skal forefindes en godkendt ildslukker samt førstehjælpskasse i boligen, etc.

Da loven giver mulighed for bøder på op til 2000 euro for selv en let overtrædelse, er det oplagt at de lokale spanske myndigheder sender det lokale politi på uanmeldt inspektion. Ved en rundtur kan de hurtigt opdage forglemmelser – har du ingen førstehjælpskasse så bøde på 2000 euro – har du ikke mulighed for mørklægning af alle soveværelser så bøde på 2000 euro, etc.

Selv om du tror at du opfylder alle krav kan der nemt findes en lille forglemmelse, og så er der risiko for bøde. Det ville ikke være første gang at de spanske myndigheder søger at fylde deres tomme pengekasser ved at gå efter de “rige” udlændinge. Så pas på at det ikke er dig som bliver ramt!

Udfordring: Aircondition & varmeanlæg

Hvis udlejning dækker månederne fra oktober til april inklusive, skal boligen kunne opvarmes. Hvis udlejningen dækker månederne fra maj til september inklusive, skal boligen have aircondition. Dette er formuleret som “Ikke mobile enheder”. Endvidere er der en bestemmelse om at du ikke længere må afregne efter forbrug. Dette vil være en stor udfordring for mange boligejere, da eksempelvis elektriske varmeapparater kan sluge rigtig meget strøm. Og især hvis det er andre – altså dig som udlejer! – der skal betale regningen.

Så foruden de praktiske, æstetiske og økonomiske udfordringer med at installere fast aircondition og varmeanlæg har udlejerne efterfølgende udfordringen med hvordan regningen for drift skal betales.

En “energivenlig” aircondition kan sagtens trække 2600 watt i timen, og ligeledes med et elektrisk varmeapparat. Lav selv udregningen!!! – Du udlejer for en uge og dine lejere udnytter maksimalt mulighed for afkøling og opvarmning, 24 timer i døgnet. – fx tre elektriske apparater er 2600 watt i timen x 3 = 7800 x 24 timer x 7 dage. Det kan hurtigt blive rigtig mange penge!……som udlejer skal betale og ikke længere lovligt må opkræve af lejerne.

Du kan naturligvis på forhånd have indkalkuleret dette i din udlejningspris…men prøv at lave udregningen og se hvad du i værste fald skal inkorporer af ekstra udgift i din lejepris. Det vil formentlig skræmme nogle af dine lejere væk da din udlejning hermed bliver væsentlig højere.  Som udlejer må man ikke længere opkræve aconto forbrug.  Alle udgifter skal være indarbejdet i en fast lejepris pr. døgn.

Udfordring: Dimensioner i boligen

De krav, der vil blive stillet i ANNEX V til lovforslaget er endnu ikke fastlagte, men det tyder på, at de fx. vil indeholde minimumskrav til bredde på korridorer og trapper – hvilket med et slag, ikke alene kan vanskeliggøre, men umuliggøre lovlig udlejning for mange private boligejere. Mange spanske byhuse og ældre spanske boliger vil ikke kunne leve op til sådanne krav.

 

 

Vi kan hjælpe:

BOJA 28-2016 – Tjekliste

Undgå at blive ramt af bøder og sanktioner fra Junta de Andalucia – download vores vejledning og checkliste og kom sikkert omkring de mange nye regler i BOJA 28

Når du er registreret kan du risikere at få kontrolbesøg, inspektion. Her vil man kigge efter om alle krav i BOJA nr. 28 er opfyldt. Da selv en mindre uvæsentlig mangel i opfyldelse af kravene i BOJA nr. 28 kan udløse store bøder bør du være grundig i din gennemgang af boligen. Download vores tjekliste, således at du ikke glemmer nogle af de mange krav i det nye dekret om privat udlejning af feriebolig i Andalusien.

BOJA 28-2016 – Registrering bolig

Registrering i det nye turist register

Her får du en trin for trin vejledning til registrering af din spanske feriebolig. Download “Registrering af din feriebolig” – dansk version, alle nødvendige blanketter, skemaer, dokumenter oversat til dansk, vejledning, der trin for trin fortæller, hvordan du registrerer din spanske feriebolig.

 

BOJA 28-2016 – Registrering gæster

Registrering af gæster til Junta de Andalucia

Udlejer du privat bolig, sommerhus, lejlighed og lign i Spanien er du ifølge BOJA 28, Lov om udlejning af feriebolig, forpligtet til at registrer enhver gæst indenfor 24 timer efter ankomst. Vi vil gerne gøre det for dig. Det er nemt. Blot udfyld vores formular og vi sørger for registreringen.

BOJA 28-2016 – Dansk version
PDF udgave af BOJA 28-2016 oversat til dansk

Det officielle navn er “Dekret 28/2016 af d 2. februar vedr. turist-ferieboliger” (viviendas Turísticos) BOJA 28, 2016. Forpligtelse til at registrere ejendom: 11 maj 2016. Andalusiens Tourist Registry, Junta de Andalucía.

 

Historiske BOJA’er

Vilkårlig historisk BOJA oversat til dansk

BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía) er stedet hvor al spansk lovgivning gældende for Andalusien i Spanien bliver publiceret. Få en vilkårlig BOJA tilsendt i oversat dansk udgave. Er du i tvivl om hvilken BOJA som er relevant for dig, så blot anfør dette i din bestilling og vi vejleder dig om hvilke BOJA’er, der kunne have relevans for dig.

 

Hjælp til BOJA, lov i Andalusien

 

Håndværk hjælp

I forbindelse med opfyldelse af krav i BOJA kan vi være behjælpelige med alle håndværksmæssige gøremål – fx opsættelse af aircondition og varmeanlæg. Vores ekspertise tæller alle former for håndværk og vi tilbyder også udlejning af værktøj hvis du gerne vil ordne udfordringerne selv.

 

Junta de Andalucía kræver kvitteringer!

Vær opmærksom på at med BOJA 20016-28 kræver de spanske myndigheder at de kan få fremvist relevante kvitteringer. Således også eksempelvis for rengøringen af din feriebolig. Og kan du ikke fremvise kvittering risikere du stor bøde – helt op til 2000 euro blot for en mindre fortegnelse,  jf taksterne overfor.

Vi tilbyder top professionel rengøring hvor du kan være sikker på at rengøringen altid er udført som ønsket. Og som ekstra fordele får du at vi kan sørge for at boligen altid præsentere sig optimalt, samt naturligvis at du får kvittering som du kan fratrække i dit regnskab – og undgår bøde fra de spanske myndigheder! Bestil rengøring af din bolig.

 

BOJA

Boletín Oficial de la Junta de Andalucía

BOJA er en forkortelse af Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Dette er stedet hvor al spansk lovgivning gældende for Andalusien i Spanien bliver publiceret. Hvis du har fast ejendom i Spanien, arbejder, er bosat, eller på anden måde er tilknyttet Andalusien i Spanien bør dette Boletín have din opmærksomhed.

Ellers vil du blive bekendt med BOJA – fx ved at den spanske stat pludselig trækker en masse penge fra din bankkonto, eller du får en bøde ind af døren. Den spanske stat informere om lovgivningen og nye beslutninger via Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) og holder du dig ikke ajour med BOJA, kan du risikere at blive ramt af bøde og lovgivning, du ikke engang vidste, du skulle følge.

 

 

BOJA 28-2016

Feriebolig udlejning privat, dekret Andalusien, Spanien
BOJA – 28/2016 – Registrering bolig udlejning

Junta de Andalucía godkendte 3. februar 2016 det nye dekret. Det officielle navn er “Dekret 28/2016 af d 2. februar vedr. turist-ferieboliger” (viviendas Turísticos) BOJA 28, 2016. Forpligtelse til at registrere ejendom: 11 maj 2016. Andalusiens Tourist Registry, Junta de Andalucía. Lovgrundlaget blev publiceret den 11 februar 2016, og systemet åbnede for registrering fra d. 11 maj. Du har et år fra denne dato til at leve op til kravene. Udlejninger accepteret før den 11 februar er fritaget fra de nye krav i Andalusiens feriebolig udlejnings-lov af 2. februar, BOJA nr 28.

Alle regioner i Spanien vedtager i disse år ny lovgivning om privat feriebolig udlejning. Lovgivningen er begrundet med skattebetalinger, anti-terror beskyttelse, fremmelse af turismen mv. Men et hurtigt kig på det nye dekret for privat udlejning af bolig i Andalusien, Spanien (BOJA 28), afslører, at loven hverken tilgodeser private udlejere eller turisterne, men i høj grad er dikteret af hotelbranchen, der kæmper med næb og kløer for at forpurre det, de kalder unfair konkurrence fra private udlejere. Spanske politikere og især dem i Andalusien, har de sidste par år taget en række kontroversielle beslutninger i forsøget på genopretning efter krisen – love til forhindring af hvidvaskning af penge mv.

Eksempelvis vedtog Juta de Andalucia i 2013 et dekret om, at banker og ejendomsselskaber skulle sætte tomme boliger på markedet og et stop for tvangsudsættelser. Banker og ejendomsselskaber mente, at en lov, som ville sende flere hundredetusinde tomme boliger ud på det betrængte ejendomsmarked, ville sende boligpriserne yderligere i bund, og at det er et angreb på den private ejendomsret, ja sågar forfatningsstridigt. På den anden side står den andalusiske regering, som mener, at dekretet er nødvendigt for at beskytte de mest udsatte familier, der er ramt af arbejdsløshed.

Dekretet giver den regionale regering ret til at ekspropriere ejendomme i de tilfælde, hvor folk er ved at blive sat på gaden, for at give dem en periode på yderligere tre år. De familier, der kan drage fordel af den nye ordning, slipper med en meget beskeden husleje, som betales til den regionale regering, som til gengæld vil kompensere til ejerne af ejendommen. Familierne skal betale en husleje, der svarer til 25% af husstandens samlede indtægter.

De andalusiske myndigheder har således tidligere udformet love og dekreter (BOJA), der begrænser den private ejendomsret og boligejerens muligheder for frit at disponere over sin ejendom. Junta de Andalusia kan have ret i, at tommer boliger i en tid med akut boligmangel tyder på spekulation om at holde boligpriserne oppe. Men dette ændrer ikke på, at de love og dekreter (BOJA), som kommer fra de andalusiske myndigheder, undertiden medfører usaglig forskelsbehandling og uproportional retsfølge for de mange små private boligejere.

I februar 2016 fik ​​Andalusien sin egen regionale lov om privat udlejning af boliger. BOJA nr 28.

Dette dekret retter sig mod boligejere, der udlejer ejendom i regionen Andalusien eller har dette til hensigt i den nærmeste fremtid. Bøderne for overtrædelser er store, og mange frygter, at Junta de Andalucía med denne lov vil dyrke klapjagt på de private udlejere. Det har da også allerede vist sig, at rådhuse (Town Hall, Ayuntamiento) i andre dele af Spanien har opkrævet betydelige beløb på baggrund af ​​tilsvarende nye love. Ikke-registrede huslejere opsøges aktivt via kontrolbesøg og søgninger på internettet (Airbnb, HomeAway, Tripping, Tripadvisor, FlipKey, VRBO etc.). Myndigheder tjekker al tilgængelig information op mod deres offentlige registre, og uregistrerede boliger bliver hermed hurtigt bragt frem i lyset. Sanktioner som følge af lovovertrædelse har været bøder, trusler om tvangsudsættelse, ekspropriering af privat ejendom, mv.

 

De almindelige krav eksistere stadig

Som udlejer skal du sørge for, at din bolig er velegnet og lovlig til beboelse. Disse krav er anført i det almindelige spanske bygningsreglement, samt i den almindelige spanske lejelov. Ved inspektion vil der blive kigget på, om disse krav er opfyldt. El, vand, gas, brandsikring, flugtveje etc. Der ses på, om alt lovmæssigt er i orden. Om boligen er velegnet og lovlig til beboelse. Det betyder intet ift. inspektionen, at noget har skrammer eller trænger til maling. Der ses dog på, om boligen har håndværksmæssige mangler, som kan påvirke lejerne. Fx at noget er i fare for at falde ned eller gå i stykker.

 

Fra små petitesser til store udfordringer

De nye skærpede krav til udlejningsboliger er mange og strækker sig fra små petitesser, som nemt kan opfyldes, til alvorlige krav, der vil give de fleste boligejere store udfordringer.

De nemme krav omfatter eksempelvis skilt på facaden – du skal opsætte et officielt skilt ved indgangen til din bolig. Den traditionelle gæstebog skal erstattes med en “reklamations bog”. Denne skal fysisk være til stede i din udlejningsbolig. Endvidere skal der være opsat et skilt inde i boligen, som gør opmærksom på dette. I boligen skal forefindes brugervejledning til elektriske apparater samt andre enheder, der kræver brugervejledning for korrekt anvendelse. Når gæsterne ankommer, skal de informeres om brug af de ovenfor omtalte apparater. Ligeledes skal gæsterne informeres om husregler, om eventuelle fællesfaciliteter, og gives de nødvendige nøgler samt eventuelle adgangskoder således, at de kan benytte boligen, de emner som stilles til rådighed samt eventuelle fællesfaciliteter. Der skal forefindes en godkendt ildslukker i boligen. Der skal være en førstehjælpskasse i boligen. Der skal være mulighed for mørklægning af alle soveværelser, etc. – I vores vejledning får du den komplette liste over alle krav, som skal opfyldes.

De store udfordringer. Dekretet rummer, som nævnt, også nogle krav, der vil give de fleste boligejere store udfordringer. Hvis driftsperioden dækker månederne fra oktober til april inklusive, skal boligen kunne opvarmes. Dette er formuleret som “Ikke mobile enheder”. Varme skal være inklusiv i lejeprisen. Du må ikke længere afregne efter forbrug. Dette vil være en stor udfordring for mange boligejere, da eksempelvis elektriske varmeapparater kan sluge rigtig meget strøm. Og især hvis det er andre – altså dig som udlejer! – der skal betale regningen.

Hvis driftsperioden dækker månederne fra maj til september inklusive, skal boligen have aircondition. Dette såvel i de enkelte værelser som i fællesarealer, fx. stuen. Elektricitet skal være inklusiv i lejeprisen. Bemærk, at du ikke længere må opkræve elektricitet efter forbrug. Ergo kan dine gæster sætte klimaanlægget på maksimal drift, og det er dig som udlejer, der skal betale regningen.

I forbindelse med den nye lovgivning for privat ferieudlejning i Andalusien (BOJA nr. 28) bliver oftest nævnt kravene i artikel 6. Men dekretet rummer langt større implikationer end kravene i artikel 6. Som nævnt vil reglen om, at lejeprisen skal omfatte alle udgifter, give mange husejere store udfordringer. Ligeledes bør du være meget opmærksom på de krav, der vil blive stillet i ANNEX V til lovforslaget. Det tyder på, at de fx. vil indeholde minimumskrav til bredde på korridorer og trapper – hvilket med et slag ikke alene kan vanskeliggøre, men umuliggøre lovlig udlejning for mange private boligejere.

 

Følgende boliger er udelukket fra at blive reguleret af BOJA 28-2016:

Ejendomme, der er udlånt til venner eller familie uden en udveksling af penge. Altså gratis. Ejendomme, der er udlejet til den samme person i en uafbrudt periode på over to måneder. I så fald vil det blive betragtet som en standard lejeaftale omfattet af Spaniens almindelige lejelovgivning. Ejendom i landdistrikt-områderne, dvs placeret i det, der lovligt er klassificeret som landdistrikt (Campo), er underlagt deres egen lovgivning: Dekret 20/2002. (BOJA 20, 2002) Udlejere, der ejer tre eller flere ejendomme, personligt eller gennem virksomhedsstrukturer, skal til hver enkelt ejendom have en reception tilknyttet – dette skal være beliggende indenfor en radius af 1 km fra ejendommen. De vil være omfattet af det meget strammere dekret 194/2010 (Apartamentos Turísticos), som dybest set svarer til reglerne for drift af et hotel.

 

Bøder og sanktioner er inddelt i tre kategorier:

A) Let overtrædelse. Kan enten være en skriftlig advarsel eller en sanktion med bøder på op til € 2.000. B) Alvorlig forbrydelse. Sanktioneres med bøder fra € 2001 til € 18.000. Lokalerne/ejendommen kan lukkes ned midlertidigt på baggrund af myndighedens skøn (i perioder på mindre end 6 måneder), lejelicens kan tilbagekaldes midlertidigt. C) Meget alvorlig forbrydelse. Sanktioneres med bøder fra € 18.001 til € 150.000. Lokalerne/ejendommen kan lukkes ned midlertidigt på baggrund af myndighedens skøn (i perioder fra 6 måneder til 3 år), kan lejelicensen tilbagekaldes på ubestemt tid.

 

 

Problematisk udlejning i Andalusien pga BOJA 28

De private udlejere af ferieboliger i Andalusien står overfor problemer pga. BOJA nr 28 / 2016. Og disse udfordringer er store. Det er fejlagtigt at tro at hovedudfordringen er selve registreringen. Det er langt fra tilfældet. Registrering er ikke en af de største udfordringer! Det er gratis at register sig i systemet. Og de problemer som har været i andre af Spaniens regionale provinser, om at der var meget begrænset antal tilladelser og at disse tilladelser hovedsagelig går til spaniere fremfor udlændinge, synes ikke at blive en udfordring i Andalusien.

Derimod er der andre store udfordringer i BOJA nr. 28.

De tre største udfordringer for udlejning af privat feriebolig i Andalusien er:

Udfordring: Undgå at blive ramt af bøder

De nye skærpede krav til udlejningsboliger (BOJA 28) er mange og strækker sig fra små petitesser, som nemt kan opfyldes, til alvorlige krav. De nemme krav er fx at du skal opsætte et officielt skilt ved indgangen til din bolig. I boligen skal være brugervejledning til elektriske apparater samt andre enheder, der kræver brugervejledning for korrekt anvendelse. Der skal forefindes en godkendt ildslukker samt førstehjælpskasse i boligen, etc.

Da loven giver mulighed for bøder på op til 2000 euro for selv en let overtrædelse, er det oplagt at de lokale spanske myndigheder sender det lokale politi på uanmeldt inspektion. Ved en rundtur kan de hurtigt opdage forglemmelser – har du ingen førstehjælpskasse så bøde på 2000 euro – har du ikke mulighed for mørklægning af alle soveværelser så bøde på 2000 euro, etc.

Selv om du tror at du opfylder alle krav kan der nemt findes en lille forglemmelse, og så er der risiko for bøde. Det ville ikke være første gang at de spanske myndigheder søger at fylde deres tomme pengekasser ved at gå efter de “rige” udlændinge. Så pas på at det ikke er dig som bliver ramt!

Udfordring: Aircondition & varmeanlæg

Hvis udlejning dækker månederne fra oktober til april inklusive, skal boligen kunne opvarmes. Hvis udlejningen dækker månederne fra maj til september inklusive, skal boligen have aircondition. Dette er formuleret som “Ikke mobile enheder”. Endvidere er der en bestemmelse om at du ikke længere må afregne efter forbrug. Dette vil være en stor udfordring for mange boligejere, da eksempelvis elektriske varmeapparater kan sluge rigtig meget strøm. Og især hvis det er andre – altså dig som udlejer! – der skal betale regningen.

Så foruden de praktiske, æstetiske og økonomiske udfordringer med at installere fast aircondition og varmeanlæg har udlejerne efterfølgende udfordringen med hvordan regningen for drift skal betales.

En “energivenlig” aircondition kan sagtens trække 2600 watt i timen, og ligeledes med et elektrisk varmeapparat. Lav selv udregningen!!! – Du udlejer for en uge og dine lejere udnytter maksimalt mulighed for afkøling og opvarmning, 24 timer i døgnet. – fx tre elektriske apparater er 2600 watt i timen x 3 = 7800 x 24 timer x 7 dage. Det kan hurtigt blive rigtig mange penge!……som udlejer skal betale og ikke længere lovligt må opkræve af lejerne.

Du kan naturligvis på forhånd have indkalkuleret dette i din udlejningspris…men prøv at lave udregningen og se hvad du i værste fald skal inkorporer af ekstra udgift i din lejepris. Det vil formentlig skræmme nogle af dine lejere væk da din udlejning hermed bliver væsentlig højere. Som udlejer må man ikke længere opkræve aconto forbrug. Alle udgifter skal være indarbejdet i en fast lejepris pr. døgn.

Udfordring: Dimensioner i boligen

De krav, der vil blive stillet i ANNEX V til lovforslaget er endnu ikke fastlagte, men det tyder på, at de fx. vil indeholde minimumskrav til bredde på korridorer og trapper – hvilket med et slag, ikke alene kan vanskeliggøre, men umuliggøre lovlig udlejning for mange private boligejere. Mange spanske byhuse og ældre spanske boliger vil ikke kunne leve op til sådanne krav.